Immobilienkauf Spanien: Nebenkosten 2026 berechnen

Steuern, Notar, Registro, Gestoría: Wer in Spanien eine Immobilie kauft, zahlt 10 bis 13 Prozent über dem Kaufpreis. Mit dem Rechner unten kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten für Ihre Region, inklusive der Steuerreformen in Valencia und Katalonien zum 1. Juni 2026.

von Alexander Gresbek (Text und Illustrationen)

Bauen oder kaufen in Spanien: rechnen Sie vorab: Spanien bleibt der wichtigste Auslandsmarkt für deutsche Immobilienkäufer. Costa Blanca, Balearen, Andalusien und Katalonien führen die Statistik an, doch jeder dieser Märkte folgt eigenen Steuerregeln. Wer 300.000 Euro für ein Reihenhaus in Torrevieja kalkuliert, zahlt am Notartisch nicht dieselben Nebenkosten wie ein Käufer in Marbella oder Madrid.

Den größten Unterschied macht die Frage: Neubau vom Bauträger oder Bestandsimmobilie? Beim Neubau fallen die spanische Mehrwertsteuer IVA (10 Prozent national) und die Stempelsteuer AJD an. Bei einer gebrauchten Wohnung greift dagegen die Grunderwerbsteuer ITP, deren Satz jede Autonome Region selbst festlegt. 

Madrid liegt bei 6 Prozent, Andalusien bei 7 Prozent, die Comunitat Valenciana seit dem 1. Juni 2026 bei 9 Prozent statt zuvor 10 Prozent (Ley 5/2025). Über einer Million Euro Kaufpreis steigt der Valencia-Satz auf 11 Prozent. Katalonien hat per Decret-Llei 5/2025 eine progressive Staffel mit Spitzensätzen bis 13 Prozent eingeführt, dazu einen Strafsatz von 20 Prozent für Großeigentümer mit mehr als zehn Wohneinheiten.

Hinzu kommen Notar, Grundbucheintrag (Registro), Verwaltungsdienstleister (Gestoría) und meist eine Bankbewertung (Tasación). Den AJD-Anteil auf die Hypothekenurkunde tragen seit der Gesetzesklarstellung von 2018 die Banken, doch Schätzkosten und Bearbeitungsgebühren landen weiterhin beim Käufer.

Der Rechner unten erfasst alle relevanten Posten und passt die Sätze automatisch an die gewählte Autonome Region an. Sie tragen Kaufpreis, Wohnfläche, Immobilientyp (Neubau, Bestand, Renovierung), Region und Hypothekenstatus ein und erhalten eine Aufschlüsselung der einmaligen Kaufnebenkosten plus eine Prognose der jährlichen Folgekosten: IBI (Grundsteuer), Müllgebühr, Hausgeld, IRNR für Nichtresidenten und Gebäudeversicherung.

Die Berechnung berücksichtigt die aktuellen autonomen Reformen, insbesondere die Senkung von ITP und AJD in der Comunitat Valenciana und die neue Staffelung in Katalonien. Für alle übrigen Regionen greift jeweils der gültige Landessatz.

Die ausgegebenen Werte sind Richtgrößen, keine verbindlichen Zusagen. Drei Punkte sollten Sie mit einer spanischen Asesoría oder einem Abogado (Anwalt) vorab klären:

Ermäßigte Steuersätze. Käufer unter 35 Jahren, Familias Numerosas, Erwerber mit anerkannter Behinderung sowie Käufer sozial geförderter Wohnungen (VPO) zahlen in vielen Regionen deutlich weniger. In Valencia liegt der reduzierte Satz bei 3 oder 4 Prozent für berechtigte Gruppen, sofern die Immobilie als Erstwohnsitz dient und 180.000 Euro nicht übersteigt.

Valor de referencia. Seit 2022 ziehen die Finanzämter den katastralen Referenzwert heran, sofern dieser über dem notariellen Kaufpreis liegt. Das kann die Steuerbasis und damit die ITP nach oben treiben. Der Rechner kalkuliert auf Basis des Kaufpreises.

Plusvalía municipal. Die kommunale Wertzuwachssteuer trifft formal den Verkäufer, taucht in Verhandlungen aber regelmäßig auf der Käuferseite auf, etwa bei Erbschafts- oder Zwangsverkäufen. Klären Sie schriftlich im Vorvertrag, wer sie trägt.

Mit dem Notartermin ist die Rechnung nicht beendet. Die Grundsteuer IBI bewegt sich je nach Gemeinde zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts pro Jahr. In Andalusien sind 0,5 Prozent ein realistischer Mittelwert, in manchen Costa-Blanca-Gemeinden liegt der Satz höher. 

Wer nicht in Spanien ansässig ist, zahlt zusätzlich die Nichtresidentensteuer IRNR auf einen fiktiven Mietwert, selbst bei leerstehender Immobilie. Für EU-Bürger gilt der Satz von 19 Prozent, für Drittstaatler 24 Prozent.

Dazu kommen Hausgeld in Eigentümergemeinschaften (Comunidad de Propietarios), Müllgebühren je nach Kommune, eine Gebäudeversicherung sowie laufende Wartung. Der Rechner schätzt diese Posten anhand regionaler Durchschnittswerte.

Eine belastbare Faustregel: Reservieren Sie für die Kaufnebenkosten 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises, bei Hypothek und höheren Gebühren im Premiumsegment auch 14 Prozent. Wer den Rechner als ersten Filter nutzt und das Ergebnis später mit Notar, Gestoría und Steuerberater abgleicht, vermeidet die häufigste Enttäuschung beim spanischen Immobilienkauf: ein Budget, das beim Unterschriftstermin nicht mehr reicht.