Wohnungsnot in Berlin und Madrid

Die Linke gewinnt die Berlin-Wahl mit dem Versprechen von Enteignung und Mietendeckel. Madrid, seit Jahrzehnten konservativ regiert, baut bezahlbaren Wohnraum. Der Vergleich der Wohnungspolitik zeigt, warum Deutschland im Standortwettbewerb zurückfällt, während Spanien aufholt.

Von Alexander Gresbek

Madrid - Berlin hat gewählt, und die Wohnungsnot hat die Wahl entschieden. Nach dem vorläufigen amtlichen Endergebnis wird die Linke mit 25,7 Prozent erstmals stärkste Kraft im Abgeordnetenhaus, vor der CDU mit 18,8 Prozent und der AfD mit 16,3 Prozent. Die Grünen erreichen 14,3 Prozent, die SPD stürzt auf ein historisches Tief von 12,1 Prozent, das BSW verpasst die Fünfprozenthürde. Die Wahlbeteiligung stieg deutlich auf 74,2 Prozent, nach 62,9 Prozent 2023. Spitzenkandidatin Elif Eralp kann die erste Regierende Bürgermeisterin der Linken werden. 

Madrid kämpft mit demselben Mangel, wird aber konservativ regiert und hat sich für den entgegengesetzten Weg entschieden. Der Vergleich beider Hauptstädte lohnt, weil er zwei Antworten auf dieselbe Krise zeigt.

Wohnungspolitik in Berlin und Madrid: bauen oder regulieren?

Jede Wohnungspolitik verfolgt drei Ziele, die miteinander kollidieren: wie viele Wohnungen gebaut werden, wie bezahlbar sie für Suchende sind und wie gut bestehende Mieter geschützt werden. Ein Mietendeckel schützt Bestandsmieter und bremst zugleich den Neubau. 

Neubau hilft Suchenden, braucht aber Jahre. Ein einzelnes Instrument löst nicht alle drei Probleme.

Berlin und Madrid setzen unterschiedliche Schwerpunkte. Deutschlands Hauptstadt schützt vor allem den Bestand und reguliert den Preis. Spaniens Hauptstadt weitet das Angebot aus und überlässt den Preis weitgehend dem Markt. Wer die beiden Wege vergleicht, sieht, was jeder leistet und was jeder übersieht.

Mit der Wahl hat Berlin seinen Kurs bekräftigt. Elif Eralp ließ am Wahlabend keinen Zweifel: „Wenn die Linke regiert, wird vergesellschaftet. Das habe ich so gesagt, und dabei bleibe ich auch.“ Sie will rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienkonzerne vergesellschaften und einen Mietendeckel bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen einführen.

Dieser Deckel würde nach ihrer Rechnung rund 400.000 landeseigene Wohnungen erfassen und etwa 800.000 Menschen entlasten, knapp ein Viertel des Mietmarkts.

Berlin hat diesen Weg schon einmal versucht. 2020 führte der damalige Senat einen Mietendeckel ein, den das Bundesverfassungsgericht 2021 kippte, weil dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehlte. Im selben Jahr stimmten 59,1 Prozent der gültigen Stimmen dafür, große Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. 

Fünf Jahre später ist keine Wohnung vergesellschaftet und keine neue dadurch entstanden, das 2026 beschlossene Rahmengesetz enteignet selbst nichts und tritt erst 2028 in Kraft. Ob Eralp regiert, ist trotz des Wahlsiegs offen. Ein Bündnis aus Linken, Grünen und SPD hätte eine Mehrheit, doch die SPD lehnt die Vergesellschaftung ab, und rechnerisch könnte auch die zweitplatzierte CDU mit Grünen und SPD regieren. Die Regierungsbildung bleibt ungewiss.

Wohnungsbau in Berlin: warum der Neubau einbricht

Vergesellschaftung schafft keinen Wohnraum, sie verschiebt nur, wer in vorhandenen Wänden wohnt. Was Berlin fehlt, sind neue Wohnungen. 2019 wurden 18.999 fertiggestellt, 2025 nur noch 11.027, ein Rückgang von 28 Prozent in einem Jahr. Der aktualisierte Stadtentwicklungsplan nennt für 2026 bis 2040 einen Bedarf von 211.000 Wohnungen, rund 14.000 pro Jahr. Davon ist die Stadt weit entfernt.

Fair bleibt: Berlin baut auch. Von 2022 bis 2025 entstanden rund 60.000 Wohnungen, die Stadt plant 24 neue Stadtquartiere mit einem Potenzial von etwa 61.000 Wohnungen. Der Einbruch hat vor allem einen bundesweiten Grund, die verdreifachten Bauzinsen und hohen Baukosten. Das Ifo-Institut erwartet 2026 deutschlandweit nur noch rund 175.000 Fertigstellungen, über 40 Prozent weniger als 2022. Die Enteignungsdebatte ist nicht die Hauptursache, aber Berliner Banken und das Ifo-Institut sehen in ihr einen zusätzlichen Faktor, der Investitionen im Wohnungsbau dämpfen kann.

Deutschland: AfD-Aufstieg und teure Sozialpolitik

Auch die große Politik verunsichert. In Sachsen-Anhalt holte die AfD am 6. September 2026 mit 43,8 Prozent ihr bestes Ergebnis, bundesweit liegt sie in Umfragen bei 27 bis 28 Prozent, vor der Union, in Berlin wurde sie drittstärkste Kraft. Der Aufstieg einer Partei vom äußersten rechten Rand wird über die Grenzen hinaus beobachtet, von Partnern wie von Investoren. Berechenbarkeit ist die Währung, in der Kapital denkt.

Die Bundesregierung hält dagegen mit dem Falschen. Ihr größtes sozialpolitisches Projekt ist ein Rentenpaket, das das Rentenniveau bis 2031 bei 48 Prozent festschreibt, finanziert über höhere Beiträge der Jüngeren und Folgekosten von über 118 Milliarden Euro. 

Gleichzeitig steigt die Belastung: Der Beitrag zur gesetzlichen Krankenversicherung liegt 2026 bei durchschnittlich 17,5 Prozent, der Zusatzbeitrag hat sich in zwei Jahren von 1,7 auf 2,9 Prozent fast verdoppelt. Bei den Leistungen geht es abwärts: Das Bürgergeld wird zur Grundsicherung mit schärferen Sanktionen, die Regelsätze bleiben eingefroren, und beim Wohngeld beschloss das Kabinett im Juli 2026 eine Kürzung ab 2027 mit ausgesetzter Anpassung und halbierter Heizkostenkomponente. Die Armutsquote liegt bei 16,1 Prozent. 

Statt diese Sorgen anzugehen, belehrt der Kanzler die Bürger. „Mit Viertagewoche und Work-Life-Balance werden wir den Wohlstand dieses Landes nicht erhalten können“, sagte Friedrich Merz im Mai 2025, obwohl die Menschen in Deutschland laut Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung zuletzt 54,7 Milliarden Arbeitsstunden leisteten, so viele wie nie seit der Wiedervereinigung.

Während Deutschland an Boden verliert, holt Spanien auf. Die Zahl ausländischer Investitionsprojekte sank in Deutschland 2025 zum achten Mal in Folge, auf den niedrigsten Stand seit 2009, hinter Frankreich und Großbritannien, während Spanien um 20 Prozent zulegte. Spanien wuchs 2025 real um rund 2,8 Prozent, Deutschland um etwa 0,2 Prozent. In diesem Umfeld baut Madrid.

Die konservativ regierte Region Madrid, zuständig für die Wohnungspolitik, stellt öffentliches Land bereit und baut mit privaten Partnern. Der Plan Vive umfasst rund 16.500 bezahlbare Mietwohnungen, davon nach Angaben der Region bis September 2026 etwa 6.400 übergeben, zu Mieten zwischen 560 und 813 Euro im Monat. Das Modell hat die Baukapazität für preisgünstigen Mietwohnraum nach Angaben der Region vervierfacht. Madrid ist damit kein reiner Markt, sondern staatlich organisierte Angebotspolitik.

Wohnungsbau in Madrid: weniger Bürokratie, mehr Neubau

Das Ergebnis ist messbar. Madrid baut mehr geförderte Wohnungen als jede andere spanische Region. Das Rezept nennt die Region selbst: weniger Steuern, weniger Bürokratie, ein geändertes Bodenrecht und bis zu 20 Prozent mehr Geschossfläche sowie 30 Prozent mehr Dichte in bestimmten Gebieten. Ayusos Wohnungsplan zielt auf mehr als 70.000 geförderte Wohnungen und bis zu 280.000 neue in 15 Jahren. Den nationalen Mietendeckel lehnt die Region ab, weil Preisdeckel das Angebot verknappen. In Barcelona, wo der Deckel gilt, schrumpfte das Mietangebot, während die Preise weiter stiegen.

Damit der Vergleich fair bleibt: Die Region Madrid hat rund 7 Millionen Einwohner, das Land Berlin gut 3,7 Millionen. Da die spanische Wohnungspolitik regional organisiert ist, ist der Vergleich pro Kopf vertretbar. Auf dieser Basis schafft Madrid deutlich mehr bezahlbares Angebot als Berlin. Der Unterschied liegt nicht im politischen Willen, sondern in der Bereitschaft, das Bauen zu ermöglichen.